어제(5월 13일), 제39차 우이령포럼 '북한산 국립공원 가로막은 파인트리, 어떻게 할 것인가?'에 발제자로 참여했습니다.

발제문을 첨부합니다.

 

북한산 파인트리콘도 정상화, 불법사항 시정이 우선돼야

 

1. 파인트리콘도 사업 개요 및 경과

□ 위치 : 강북구 우이동 산 14-3 일대 (80,060㎡)
□ 도시계획 : 유원지, 최고고도지구(20m), 제1종일반주거지역
□ 건축계획 : 관광숙박시설(휴양콘도미니엄 14동 332실)
             ※ 건폐율 17.35%, 용적률 80.57%(연면적 99,607㎡)
□ 공정률 : 46.5%(골조 95%)
□ 시행자 : ㈜정상북한산리조트 (삼정기업에서 법인 설립)
□ 추진경과
- 2008년 11월 : 도시계획시설 변경 및 세부시설 조성계획 결정 
- 2009년 4월 : 관광숙박업 사업계획 승인(취소 : 2017년 8월)
- 2009년 11월 : 실시계획 인가(취소 : 2017년 3월) 및 건축 허가
- 2009년 12월 : 콘도 14개동 337객실(추후 332객실) 착공
- 2011년 4월 ~ 2012년 7월 : 서울시의회 행정사무조사 및 서울시 감사 진행
- 2012년 5월 : 공사 중단(쌍용건설 사업권 인수 : 2012년 10월)
- 2012년 10월 : 시행사 ㈜더파인트리 부도, 이후 매각 추진
- 2013년 2월 : 사업자 쌍용건설 법정관리
- 2018년 9월 : 새로운 사업시행자로 삼정기업 확정 및 매매 완료(매매가 1,400여억원)
- 2018년 9월 ~ : 사업정상화 지원 T/F 협의 진행


2. 탈법적 인허가로 점철된, 콘도를 빙자한 부동산 개발사업

“결국 편법으로 ‘풍광 좋은 북한산 자락에 특정 계층에 의해 전유되는 초호화 콘도를 공급하는 게’ 본 도시계획사업의 실체라고 할 수 있으며 무리한 법 적용, 계획재량의 남용, 계획 내용의 과도함 등은 본 도시계획사업의 문제점을 드러내는 대목들” (북한산 초호화콘도 더파인트리 문제점과 대안 토론회 발제문, 조명래, 2010년 11월 15일)

파인트리콘도(이하 파인트리)는 공사 초기부터 지역사회의 문제제기와 함께 인·허가 과정에서 편법·특혜 의혹, 사실상 ‘호화 아파트’로 초고가 분양 논란 등이 불거졌고 시행사의 부도와 시공사(쌍용건설)의 법정 관리로 인해 2012년 공사가 중단되었다. 

당시 북한산 초호화콘도 건설중단촉구 대책위원회 등이 제기한 핵심적인 비판 지점은 두 가지였는데 첫 번째는 국립공원 턱 밑에, 애초 4층 짜리 건물 1동(그린파크 호텔)을 허문 자리에 5~7층 짜리 콘도 14개동이 들어서는 사업계획이 승인되면서 합리적 도시계획의 관점에서 보면 불가능할 것으로 판단되는 내용이 인허가를 받았다는 지점이다. 아울러 애초 관광진흥법 상의 관광숙박업(휴양 콘도미니엄)으로 승인된 사업내용과 달리 최고급 주거시설로 실질적 사업내용이 변질된, ‘콘도미니엄을 빙자한 부동산 개발사업’이라는 비판도 제기되었다. 이 외에도 사전환경성검토 보고서 허위 또는 부실 작성, 생태계 파괴 및 북한산 경관 훼손, 소음,진동 규제 위반 등 공사 과정에서의 불법성 문제 등이 제기되었다. 

뿐만 아니라 이후 서울시 감사를 통해서 인·허가 과정이 졸속, 탈법적으로 진행된 사실이 드러났다. 서울시 감사결과 도시계획분야 5건, 건축분야 5건의 지적상항이 적발됐는데 도시계획분야에서는 ①북한산 주변 최고고도지구 완화기준 미적용, ②도시계획시설(유원지)결정 신청 및 심의의결 부적정, ③최고고도지구 내 지표면 성토 후 건축 부적정, ④우이동 유원지 용도지역 지정 부적정, ⑤구 도시계획위원회 자문결과 미반영이었고 건축분야에서는 ①건축법 편법 적용으로 지상층을 지하층으로 건축, ②건축 유효(지하 PIT층) 면적을 산입하지 않은 부당설계, ③옥외수영장 면적을 건축면적에 산입하지 않은 부당설계, ④운동시설 면적을 실제보다 과장되게 설계, ⑤건축허가 부당처리였다. 아울러 공무원 31명에 대한 징계 조치, 도시계획위원 해촉 및 재위촉 금지 조치, 부당설계 건축사에 대한 업무정지 처분 조치가 있었고 서울시의 수사 의뢰로 건설 시행사 관계자들이 알선수재와 횡령 판결을 받은바 있다.


3. ‘파인트리 정상화’의 선결과제는 탈법사항 시정

앞서 살펴본 것처럼 파인트리는 각종 편법과 특혜, 비리의혹으로 점철되었다. 지난 해 삼정기업이 새로운 사업자로 확정되고 오랜 기간 흉물로 방치됐던 파인트리 문제 해결의 물꼬가 트인것은 다행이지만 이후 사업과정에서 위법사항에 대한 적절한 처리, 북한산 경관 훼손 및 환경파괴에 대한 대책, 주민들이 활용할 수 있는 공공성 확보 등이 이후 사업과정에서 반드시 수반되어야 할 것이다. 특히 우선되어야 할 것은 이미 확인된 탈법사항의 시정이다. 

파인트리가 들어선 우이동 유원지는 1968년 1월 최초로 결정되고 1983년 4월 북한산 국립공원 지정으로 약 80%가 국립공원으로 편입된 후 잔여부지만 유원지로 남아 있었다. 그 이후 유원지 시설들은 노후되거나 폐쇄된 채 장기간 방치되었는데 이유는 부적격 도시계획시설이 되면서 종전 용도에 추가되는 새로운 기능의 부여가 힘들었기 때문으로 판단된다. 

건전한 도시계획의 상식으로 보면 도시계획시설로서의 우이동 유원지의 기능이 대개 소진되었으므로 과거에 불필요한 부지를 국립공원으로 편입시켰듯이 남아있던 유원지 부지도 국립공원으로 편입시켜 훼손된 국립공원의 기능을 회복토록 하는 것이 바람직했음에도 대규모의 휴양 콘도미니엄 단지가 들어선 것 자체가 특혜라고 볼 수 있다. 

더구나 인허가 관련 비리는 한번 허가가 나면 이후 문제점이 밝혀진다해도 원상복구가 힘들다는 점에서 문제가 심각하다. 또한 파인트리의 경우 이미 공정률 50% 가까이 공사가 진행된 상황에서 오랜 기간 방치되었기에 완공 및 사업재개의 요구가 높을 수 밖에 없다는 것을 감안하면 서울시 감사에서 지적된 사항들을 시정하는 것이 공사재개를 위한 최소한의 선결조건이 되어야 한다. 이를 위해 주민대책위는 ‘북한산, 남산 주변 최고 고도지구 완화기준’을 어기고 5층에서 7층으로 건축된 건축물 10개동 준법건축 등을 요구한 바 있다.

서울시 감사 지적사항은 최소한의 가이드라인

사실 파인트리 문제는 공공성 강화, 생태환경적 관점에서의 해결방안이 모색되어야 하므로 이윤창출을 목적으로 하는 민간기업의 인수는 결코 근본적인 해결방안이 될 수 없다고 본다. 하기에 2012년 총선 당시 진보신당은 공공인수 후 주민편의시설 활용, 중장기적으로 국립공원으로 재편입 등의 대안을 제시하고 문제해결을 위한 민관합동기구 구성 등을 요구한 바 있다. 6년여의 시간동안 강북구와 서울시가 공공인수를 적극적으로 검토, 추진하지 않은 것은 아쉬운 지점이며 해당 부지의 환경적, 공공적 가치를 고려한다면 여전히 공공인수는 유효한 대안이며 진지한 검토가 필요한 사안이라고 본다.
지난 해 9월, 새로운 사업시행자가 선정된 이후 서울시와 강북구, 그리고 삼정기업은 사업정상화 지원 T/F를 구성해 논의를 진행해왔는데 일부 건축물의 층고 완화, 주민이용시설과 공원 조성 및 개방 등의 방안이 합의되었고 회원제 분양 객실의 비율을 놓고 의견이 모아지지 않는 것으로 알려졌다. 이는 생태환경적 해결방안이 심각하게 결여되었으며 공공성 확보의 측면에서도 매우 아쉬운 지점이다.

파인트리는 기존 사업계획은 유효하나 용도지역·세부시설조성계획이 변경 되었고 새로운 사업시행자가 선정되었으므로 관광사업계획 승인, 도시계획시설사업 실시계획인가 등 현 시점에 맞는 행정절차를 새로 거쳐야 하는 상황이다. 따라서 서울시가 최소한 감사 지적사항의 시정을 사업재개의 가이드라인으로 제시하고 공공성 확보 및 생태환경적 관점에서의 해결방안이 마련된 가운데 사업재개가 이뤄지도록 해야 할 것이다. 아울러 추가적인 난개발 우려 해소를 위한 용도지역 변경 지정, 경사지에 건축시 불합리한 지하층이 발생되는 것을 방지하도록 관련 규정 개정, 진입도로 절토부분에 터널식 덮개공원 조성 등 감사결과로 제시된 전문가 제안, 제도개선 방안 등에 대한 점검이 수반되어야 한다.

주민들이 참여한 가운데 중장기적 해결방안 논의해야 

마지막으로 파인트리 사업재개와 관련해 시종일관 아쉬운 지점은 논의과정에 주민들의 참여가 전혀 보장되지 않았다는 점이다. 주지하다시피 파인트리의 불법,비리 의혹이 밝혀진 것은 주민대책위를 비롯한 시민사회의 적극적인 문제제기와 노력 덕분이었고 파인트리 공사 과정에서 가장 큰 피해를 입은 것은 사업부지 인근에 거주하는 주민들이다. 하기에 공사중단 이후 문제해결과 위한 논의과정에 주민들과 시민사회가 참여하는 것이 꼭 필요했으나 이뤄지지 않았다. 사업재개를 위한 논의과정 역시 마찬가지였다. 올 해 1월, 서울시 주무부서인 도시계획국 시설계획과와 주민대책위 간에 한 차례 간담회가 진행된 것 이외에는 TF 논의과정에 주민들의 목소리가 반영될 수 있는 통로는 전무했다. 민관협치와 주민자치를 강조하는 박원순 시장이 유독 파인트리와 관련해서 주민들의 의견을 듣지 않는 것은 납득하기 어렵고 빠른 사업재개를 위한 정치적 고려가 강하게 작용하는 것은 아닌지 의문스럽다.

현재 논의대로 파인트리 사업이 재개된다고 해도 완전한 문제해결을 의미하는 것이 아닌만큼 장기적인 해결방안을 고민하기 위한 민관 거버넌스, 주민들이 참여하는 민관합동기구의 구성은 반드시 필요할 것이다. 장기간의 공사중단과 흉물스럽게 방치되었던 것에 대한 주민들의 피로감 등에 편승해 서둘러 사업을 재개하는 것은 파인트리 문제의 제대로된 해결방안이 될 수 없다. 현재 사업재개를 위한 논의과정에서는 서울시 감사 지적사항 시정을 최소한의 가이드라인으로 삼아 공공성 확보 방안 등을 적극적으로 마련해야 할 것이다. 동시에 해당 부지의 생태환경적 가치를 적극적으로 검토하는 가운데 공공인수를 포함한 중장기적인 해결방안을 논의할 거버넌스를 구축하는 것이 필요하다. 파인트리 문제는 공공성 강화와 생태환경적 관점에서의 해결방안이 최우선적으로 고려되어야 한다. 

 

1 2 3 4 5 ··· 490 
BLOG main image
정의당 강북구 지역위원장/성균관대학교 총동창회 이사/강북구공동체라디오 총괄PD/강북아동청소년 희망네트워크 집행위원장/작은 도서관 <함께놀자> 운영위원/강북구 공립지역아동센터 운영위원/해든 마음돌봄 사회적협동조합 감사
by 김일웅

공지사항

카테고리

1ung.net (490)
김일웅입니다 (220)
진보정치 (202)
언론 돋보기 (16)
일상다반사 (28)
<함께놀자> 도서관 (10)
강북FM (8)
이것저것 (5)

달력

«   2019/05   »
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
tistory!get rss Tistory Tistory 가입하기!